听说,房贷申请不下来了?

2021-07-08      来源:网易房产   浏览次数:5940

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          山雨欲来风满楼,“停贷”的消息刺激买房人的神经,房企和银行一样紧张。

  子弹飞一会儿后,真相逐渐被还原---

  “房贷荒”只是“荒”局部:城市与城市不同,银行与银行不同,停贷与延长放贷周期不同,新房与二手房也不同。

  01精准“泼冷水”

  虽然没有官宣,但有些城市部分银行业务人员,委婉暗示已经暂停二手房贷款。严肃君根据多地媒体报道,整理如下---  

  最终以银行口径其为准

  更多的,只是延长了房贷放款周期

  贝壳研究院数据显示,6月份,72个重点城市中46个城市有延长。广州较上月延长14天至98天,佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至100天以上。

  另外,这批重点城市中,28个城市房利率发生变化,其中24城首套房贷利率上浮,22城二套利率上浮,没有一个城市下调房贷利率。

  从地域上来看,长三角地区涨得最狠。苏州首套房利率涨了65个基点,绍兴、杭州涨了30个基点。

  这两组数据发生变化的城市,有个共同点,就是前段时间楼市很热,成交井喷。

  显然,哪里市场过热,哪里就需要“泼冷水”。

  而作为全国调控表率的北京,房贷利率"按兵不动",二手房尚未出现停贷,只有少数银行表示额度告急,对贷款人的资质要求更严格。

  02市场热度与房贷额度错配

  今年1-5月,全国商品房销售面积为6.6亿平方米,商品房销售额为7.1万亿元,两组数据同为历史同期最高水平,同比增长分别为36.3%、52.4%。

  《2021消费者置业信心指数报告》显示,8成以上的购房者都会以贷款形式买房,总量上来了,房贷需求也随之而来。

  以往,银行年中和年末也会出现放款速度变慢、贷款额度紧张的情况。

  与往年不同的是,今年初公布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对房地产贷款集中度进行管理,明确限制了各档银行,房地产贷款和个人住房贷款占比的上限。

  

  而有机构统计,去年37家上市银行中有13家银行占比超标;今年截止到4月,20家上市银行年报中房地产贷款占比,有8家银行踩了红线。

  银行只能通过提高房贷利率、延长贷款周期甚至停贷的方式,缓解压力,努力向红线内靠拢。

  开发商卖出了更多的房子,银行却拿不出更多的贷款,甚至还要压缩,这种市场热度与房贷额度的错配,直接影响的是购房者。

  03二手房影响直接,新房冲击更大

  额度不够,银行往往会先拿二手房开刀。

  首先,二手房贷款额度大、产权不如新房明晰,交易过程更复杂;

  其次,二手房借助于中介进行,关系不紧密,新房的媒介是开发商更有保障,合作长期,关系更牢靠、亲密;

  第三,从风险角度看,如果二手房房龄大或有很多历史遗留问题,贷款更困难。比如,郑州60平米以下没有配备燃气的二手房目前“停贷”。

  二手房流动性被限,效果立竿见影。

  6月数据显示,50个重点城市的二手房成交量环比下降了20%。而去年同期环比下降幅度仅12%。

  “房贷荒”的长期效应,对新房市场冲击更大。

  少量甚至没有额度的情况下,新房也没特权。热门城市武汉部分银行,就同时停止了新房和二手房贷款。

  以房换房作为市场交易常态,前期属于二手房交易流程,后期无论换新房还是二手房,如果买方卡在房贷上,需要这笔钱的卖方就会陷入被动状态。

  不同的是,二手房牵涉的主要是个人,新房统一出口是房企。

  房企若不能回款,没有资本购买新地,直接影响当地财政收入;

  资金链断裂,放贷的银行最先受牵连,然后向房屋承建商、材料供应商层层波及,到买房人这儿,面临的可能是延期交房、烂尾。

  面对新房与二手房交易的困局,仅从房贷角度看该不该买、怎么买,也得分情况。

  04买房策略二选一

  刨除不确定的交房风险,买二手房不如买新房。

  银行偏爱新房,贷款容易;国家偏爱新房,方便实现房住不炒的调控需求,向下抑价、向上控品。

  但如果有能力支付全款,二手房流通受限的行情下,利于谈判、捡漏。

  刨除首付压力过大的情况,晚买不如早买。

  

  从72城主流房贷利率走势来看,今年还会继续上调,买的越晚加的杠杆可能越大。

  当然利率已经很高的城市,比如河南洛阳,存在楼市泡沫破裂的风险,谨慎入市。

  刨除新房和二手房之间的纠结,等刚需不如等改善。

  新房、二手房由于前期贷款受阻,时间越长压力越大,最终做出退让的只能是卖方。

  户型越大、总价越高,博弈的时间越长,买房价格谈判的空间越大。相反,刚需适合尽早下手。

  除了两道红线外,去年夏天三道红线的融资新规,也让房地产交易在资金供给端、需求端被限,额度吃紧或将成常态。

  银监会主席郭树清的那句“押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价”,犹言在耳。

  这句话不是对买房用来居住的人说的,是对投资或者投机者说的。而事实是,首付弱的刚需、首次置换人群,也被误伤了。

  对一个城市来说,长远看总会有解决办法;但对个人来说,如果正好卡这儿,会影响了整个买房计划。

  了解规则,在规则缝隙中选出损失最小的方案,是购房者在越来越被限的大环境下,最好的心态。

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关键词: 房贷 限贷 停贷
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