2021年1-9月十堰城区房地产市场运行情况

2021-10-15       浏览次数:7820

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  一、供应情况
 
  2021年前三季度,十堰城区(不含郧阳区,下同)新建商品房批准预售22997套,批准预售面积258.98万平方米,同比增长31.88%;其中新建商品住房批准预售22334套,批准预售面积252.39万平方米,同比增长40.18%。
 
  2021年前三季度,城区房地产开发用地供应8宗,面积34.23公顷,同比减少44%;其中,住宅用地供应7宗,面积32.13公顷,同比减少43%。
 
  二、交易情况
 
  2021年前三季度,城区新建商品房销售15446套,销售面积174.73万平方米,同比增长30.09%;其中新建商品住房销售14116套,销售面积160.79万平方米,同比增长35.45%。存量房成交6261套,成交面积59.38万平方米,同比增长15.53%;其中存量住房成交6087套,成交面积54.96万平方米,同比增长20.73%。
 
  三、库存情况

  截至2021年9月末,城区已批准预售尚未售出的商品住房20940套,面积224.35万平方米
2021年前三季度房地产市场运行情况
2021年1-9月与2020年1-9月数据同比
2021年8-9月房地产市场运行情况
2021年8-9月数据环比

  横向对比来看,无论是新房还是二手房,只看成交数据的话,表面上成交量和成交面积都在增加,仍然呈上升趋势,但还是说明不了什么问题。因为2020年是特殊时期,全年基数较低,市场回暖需要时间。所以综合各方面的因素,目前的成绩只能说是中规中矩,回归到正常水平(2019年同期)稍有进步而已。

  如果我们再看看土地供应、库存水平和去化率,再结合近三年的市场稍加分析就能知道,楼市衰退绝非危言耸听。

从去年的“三道红线”再到今年的“国有土地使用权出让收入划转税务部门征收”试点,这两条金融调控政策可以说是釜底抽薪,直接堵死了中小房企的退路。这说明国家是有计划地在控制房地产市场的规模,并且要扭转土地财政的现状,也可能是在为将来的“房产税”作铺垫。

  截止9月底,2021年十堰城区的土拍市场成交商住用地8宗,仅为2020年全年商住用地的的1/3,土拍市场的低迷并不让人意外,库存的积压使得房企拿地的热情逐渐冷却,并趋于理性。

  “国有土地使用权出让收入划转税务部门征收”的政策虽然还在试点,不过一旦落地正式施行,那么就意味着国家对土地出让金的收缴将会转变为税收性质,上升为国家意志,更具有强制性和严肃性,而过去由地方自然资源部门负责征收土地出让金带来的一些弊病也将会大为改观,对帮助地方经济降低对土地财政的依赖,抑制房价上涨过快有积极的影响。反过来,这条政策对投资者尤其是中小房地产企业就不那么友好了,过去可以缓交、少交、补交甚至返还的土地出让金将成为中小房地产企业面前的一道鸿沟,由此引发的一系列问题可能带来房地产市场的重新洗牌。

  不过,对于房企来说最重要的不是未来,而是当下,是怎么才能在残酷的竞争中活下来。最近闹得沸沸扬扬的恒大出售资产事件已经给所有房企敲响了警钟,房地产高负债高杠杆躺赚的时代已经过去了,国家一系列的金融改革使得房地产行业进入了“大浪淘沙”的关键时期,未来的五到十年,可能将会有一大批中小房企被淘汰或者兼并,生存还是毁灭,这是一个问题。

  经常有人说,房地产市场从低谷到高峰五年一个轮回或周期,目前来看好像的确是这么回事,除了市场规律外,还有一个最大的背景因素,那就是国家的五年规划。近20年来,房地产市场的起伏与五年规划的更新时间线基本上是一致的。所以,房地产市场的兴衰,国家政策是核心,投资者和购房者都需要关注,只有顺势而为,才能立于不败之地。
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