又双叒叕流拍了?十堰土拍市场路在何方?

2021-11-15       浏览次数:7488

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据十堰市自然资源和规划局、十堰市公共资源交易中心官网发布的招拍挂出让公告和成交结果统计显示,2021年1-11月十堰市城区通过招拍挂方式共出让各类土地64宗,实际成交56宗,流拍8宗,成交率87.5%,流拍率12.5%。总成交面积1453221(合2180亩),成交金额199795万元。

最近的一次商住用地出让,是于10月27日在十堰市公共资源交易中心拍卖的十政储出[2021]7号(面积172亩,含保证金起拍价3.6亿元)和十政储出[2021]8号(面积117亩,含保证金起拍价2.4亿元)。此次拍卖结束后,其结果并未立即向外界公布,而是在拍卖过去了十天之后,于11月8日在十堰市自然资源和规划局及十堰市公共资源交易中心官网上发出公告,确认这2宗地均已流拍。实际上,在10月28日,就已经有知情人士向外界透露了此次拍卖的结果,至于官方为何延迟公告我们不得而知,也不去探究。

拍卖公告

拍卖结果

抛开工业用地,1-11月共出让商住用地15宗,实际成交9宗,流拍6宗,成交率60%,流拍率40%,成交面积407659(合612亩),成交金额178440万元。

今年已经成交的9宗商住用地中,竞得人构成如下:外来房企1家,有国资背景的平台公司4家,真正意义上的本地房企仅汉成置业1家,非房地产行业的零售企业1家。虽然有3宗地被零售企业寿康集团拿下,但是地块都比较小,应该还是以商业项目为主。

2021年土拍 

作为对比,我们再来看看工业用地的成交情况。截止11月上旬,十堰城区本年度通过招拍挂方式共出让工业用地49宗,实际成交47宗,流拍2宗,成交率95.9%,流拍率4.1%,成交面积1045562平米(合1570亩),成交金额21355万元。

俗话说“手中有粮,心中不慌”,土地储备在任何时候都是房企赖以生存的命脉,没有土地储备,何谈发展?十堰往年的土拍或多或少都出现过流拍,不算什么新鲜事。不过今年的土地市场在总供应量急剧缩减的情况下,流拍率却还远超往年。那么到底是是什么原因导致十堰土拍市场频频遇冷?众多房地产企业又为什么在关乎未来发展大计的土地储备上如履薄冰?

其实,土地流拍不止是在十堰这样的四五线小城市频频上演,甚至在一些一线城市也屡见不鲜,个别城市流拍率已高达50%以上。共性的原因大概就是国家的金融和土地政策改革,导致房企融资越来越难,成本越来越高,加之疫情影响,经济增速减缓,销售回款不理想、现金流状况不断压缩,使得房企被迫放慢了扩张的步伐,以求降低成本和风险,稳字当头。

具体到十堰市这样的四五线小城市,还有人口流失带来的市场需求下降和前期开发节奏太快导致的存量剧增这两个“通病”,两相叠加之下,房地产市场遭遇了前所未有的寒冬。

前述已成交的9宗商住用地,其综合溢价率达到了45.6%。4家国资平台公司所拍地块总面积291563,占成交总面积的71.5%,成交金额130140万元,占比72.9%,溢价率为50.4%。其他三家公司所拍地块总面积116096,占成交总面积的28.5%,成交金额48300万元,占比27.1%,溢价率为33.9%。

这就是说,自年初住建部集中供地政策出台以来,十堰市今年70%以上的商住用地实际上都进入了国资平台公司的土地储备库,他们也贡献了7成以上的土地财政收入,这就有些耐人寻味了。

2019年和2020年商住用地(不含纯商业用地)平均楼面价均在1500元/左右,今年已成交的8宗(剔除1宗纯商业用地)商住用地平均楼面价为1801元/,涨幅不可谓不大,那是不是意味着土地市场竞争激烈而导致地价上升呢?

近三年商住用地数量

近三年商住用地面积 

当然不是,还是数据说话。2020年全年成交商住用地24宗(纯住宅或商住混合用地,不含纯商业用地),总面积1148497,约合1721.88亩,成交额451730万元,溢价率26.77%,成交均价262.34万元/亩,平均楼面价1513元/。2021年截止目前成交商住用地8宗(不含纯商业用地),总面积386624,约合580亩,成交额172000万元,溢价率46.9%,成交均价296.55万元/亩,平均楼面价1801元/

可以看到,2021年截止目前已成交的商住用地,无论是数量还是面积,都只有2020年全年的三分之一,成交单价、溢价率、楼面价却都大幅上升,在今年的楼市如此惨淡和土地屡屡流拍的情况下,土地市场竞争激烈根本就是无稽之谈,地价的上升就显得不同寻常了,再结合今年大部分土地的流向,答案呼之欲出。

这实际上就是政府为了刺激土地和房地产市场,提振经济不得已而为之的一种手段,根本目的还是为了缓解财政压力。虽然无奈,却是治标不治本,即不能挽救房地产市场,也无法根治土地财政的顽疾。

最近,在笔者参加的某房地产行业座谈会上,听到了这样两件事:其一是某外来房企于本年度5月中旬竟得1宗商住用地,但半年过去了,该宗地至今仍未见动静。据知情人士透露,在该地块被拍下之后,政府出台了新的道路规划,需要占用该地块的一部分用于道路建设,但政府及该房企未能就此事达成一致,从而导致了项目迟迟未能开工;其二,也是某外来大型国字号房企,由于在原项目开发过程中产生了一些不利于企业发展的困难和问题,寻求政府协调解决未果,使得该房企储备1000-1500亩土地用于新项目开发的计划搁浅。

纵然这两件事与十堰土拍市场的频频遇冷没有直接的因果关系,但还是从侧面反映了当前十堰房地产行业的现状——营商环境还有待改善。

土拍市场向来就是房地产市场的晴雨表,反之亦然。在房地产行业不景气的背景下,土拍市场也难有作为。所以,若要恢复土拍市场的欣欣向荣,则必须从房地产市场这个根上入手,而房地产市场又是伴随着整个城市的发展不断扩张的。

 十堰市2016-2020地区生产总值

根据十堰市统计局公布的《十堰市2020年国民经济和社会发展统计公报》显示,2020年十堰地区生产总值为1915.1亿元,第一产业增加值190.3亿元,占比9.93%;第二产业增加值793.2亿元,占比41.42%;第三产业增加值931.6亿元,占比48.65%。结合2016-2020年三次产业结构可以看到,十堰市一二产业的比重呈逐年下降趋势,而第三产业在逐年递增,2017年之后第三产业已经超越工业成为十堰市当之无愧的支柱产业。虽然如此,十堰市的工业增加值总量仍占地区生产总值的40%以上,总量仍然很大,这说明十堰市现在依然还是一个以制造业为主的工业城市,并且短时间内不会发生根本性的转变,因为以汽车产业为代表的制造业是十堰赖以立市的根基。

 十堰2016-2020年三次产业结构

“房住不炒”以及“稳地价、稳房价、稳预期”是国家对房地产行业的定位和要求,在坚守这个底线的前提下,政府要以满足居民的居住需求为导向,而不是一味地追求经济利益和超前发展,否则既加剧了社会矛盾,又造成资源浪费。只有进一步优化产业结构和营商环境,形成良好的经济生态内循环,才能彻底治愈土地财政的顽疾。

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关键词: 十堰 土拍
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