十堰真的需要第二座万达广场吗?

2022-03-28       浏览次数:7138

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

一个月前,十堰要建第二座万达广场的传闻终于被官方以重大项目签约的方式证实。2月8日,官方公布第二座万达广场初步选址为车城西路与凯旋大道的交汇处(原东风油库),项目占地432亩,总投资80亿元。

微信图片_20220321170752

此消息一出,立刻成为了热点新闻,并引起了热心市民的广泛热议,纷纷通过各种渠道为项目的最终选址出谋划策,一时间关于十堰第二座万达广场的讨论甚嚣尘上,绝大多数人的关注点都围绕在“选址”这个话题上,似乎十堰人民对于兴建第二座万达广场这件事十分地迫切与渴望,真的是这样吗?

微信图片_20220322153534

2014年万达广场首入十堰,那个时候的熊家湾还处于主城区的边缘,发展大道和十堰大道也才刚刚建成通车。八年过去,如今的熊家湾已经成为整个十堰的置业首选和价值高地,俨然又一个城市新中心。如果没有万达广场,熊家湾会不会是今天这个样子?也许会,也许不会。可是没有如果,事实上正是万达广场的落地,加速了熊家湾板块的蜕变,甚至可以说是改变了十堰北部城区的格局。

wdgc_副本

以目前官方公布的消息来看,第二座万达广场的选址与首入十堰的策略截然不同,择址处在张湾区老城区的腹地,周边人口密集、配套醇熟,交通条件也算便捷,唯独缺乏大型商业综合体来聚集人气,与其一路之隔的国瑞蓝山郡,空有庞大的商业体量,无奈独木难支,这么多年过去了一直不愠不火,直到张湾市民之家进驻之后,才渐有起色。

假设项目最终落地,无论是目前暂定的选址还是其他地方,其周边地区虽然不敢说直追熊家湾,最起码会带来新一轮的城市更新,进而带动区域繁荣。当然这都是后话,现在就下定论还为时尚早,不过其本身建与不建的问题还是值得商榷。

第二座万达广场的建设从表面上看,政府通过出让土地和招商引资,能够得到财政收入和税收以及增加劳动力就业,推动地方经济发展,而企业希望得到政府的优惠政策同时扩大经营规模并盈利,本就是一件双赢的事情。如果从为市民提供便利和创业平台这个角度来看,甚至可以说是有百利而无一害。

不过,万达广场作为一个商业地产项目,其主要的属性就是促进消费,拉动内需,那么以十堰如今的经济水平和商业环境能否容纳第二座万达广场呢?尤其是新的万达广场选址离目前的万达广场直线距离不足5km,对于一个建成区面积刚刚过100k的城市来说是不是太密集了?

万达_副本

先来看一组数据,十堰2021年的GDP为2163.98亿元,城市建成区面积为116.52k(来源于住建部《2020年城市建设统计年鉴》数据,下同),全市常住人口为320.9万人(《2021年十堰统计年鉴》P395),市区人口为103.35万人,其中茅箭区(含开发区)60.15万人,张湾区43.19万人,算上郧阳区的话则是142.87万人。
建成区面积
对比一下我们的邻居襄阳市,2021年襄阳市GDP为5309.43 亿元,省内排名仅次于武汉,再次进入全国经济50强城市行列,城市建成区面积为206k,全市常住人口526万人,市区人口232万人(《2021年襄阳统计年鉴》P82),以襄阳市的体量整个市区也仅有一座万达广场而已。

可能有人会说,经济体量、建成区面积、常住人口仅仅只是衡量城市发展水平其中的三项指标而已,既然政府已经立项,那肯定是做过调研的,否则不会贸然上马,而且襄阳只有一座万达广场也并不代表我们不需要第二座。理是这么个理,不过我们今天要讨论的其实并不仅仅只是十堰到底需不需要第二座万达广场的问题,说这么多只为抛砖引玉,真正的问题在背后。
据不完全统计,2018-2021年四年间,城区每年商业商品房销售面积分别为,2018年23.73万㎡,2019年30.03万,2020年22.77万,2021年1-10月销售面积14.47万(11-12月数据官方未公布),4年合计91万,年均销售面积22.75万

这些数字意味着什么呢?为了便于理解,我们还是以万达广场为参照物,十堰万达广场的商业面积为15.04万(数据来源于万达集团官网)。这就是说,至少从2018年开始,十堰城区每年销售的商业地产面积都比一个万达广场还要大。换言之,相当于每年新增一个万达广场的商业体量。

那么这么多的商业面积卖出去了,真正用于经营的又有多少呢?就像前面提到的国瑞蓝山郡,其实这在十堰并非个例,很多大型商住项目(含写字楼)都存在招商难的问题,如浙江路的和昌、发展大道的四方新城等。造成这种局面的因素有很多,比如入住率、区位、价格等等。城区的商业面积有相当大的比例是由开发商自持经营或者空置,具体数字天知地知开发商知,甚至政府都不一定知,我们就不杞人忧天了。

IMG_20170606_190225_副本

客观地讲,除了纯商业项目之外,现行的商住混合项目中的商业面积配比和商业产权分割(含车库)一直以来都是地产商们最头疼的问题,而这一部分恰恰也是地产行业投入最大和压资金最多的。我们已经不止一次从不同的开发商那里听到这样的吐槽,但规则就是规则,既然参与了这个游戏,就必须要遵守,违反规则的代价就是出局。

再回到前面的话题,十堰到底需不需要第二座万达广场?经过前面的分析,到这里相信大家都已经有了自己的判断。随着时代的发展,人们的消费观念和方式已经不同往日,商业综合体的出现极大的提升了人们消费体验,与临街一字排开五行八作杂糅的传统商业模式有着本质的区别,其产生的聚集效应和经济效益也是巨大的,最重要的是在节约和集中利用土地上有着不可替代的优势。那么传统商业模式是不是就没有价值了呢?当然不是,灵活的经营方式、贴近生活的氛围和更便捷的流通性使其依然具有旺盛的生命力。十堰作为一座山城,土地资源正是我们的短板和痛点,商业地产的现状不过是房地产行业的冰山一角,如何更加高效地利用好现有的土地,提高空置和闲置商业面积使用率,使其产生更高的价值和效益,是我们都应该思考的问题。  
打赏
凡注明"来源:十堰爱家房产网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
0相关评论

热点楼盘

更多